상가 투자나 현장 유통업 투자 위험 신호가 20년 전부터 나왔다.

https://www.youtube.com/watch?v=6Vy5eFJ5Qdo

마자애TV입니다.
롯데 그룹이 강남에 있는 롯데타워를 담보물로 내 놓았다는 보도가 나왔습니다.
롯데케피탈의 자금 사정이 상당히 안 좋은 듯합니다.
롯데 그룹은 유통업을 주로 하는 기업이지요.

인터넷 상거래 활성화로 요즘 유통업을 위주로 하는 상가가 손님이 고갈되어 텅텅비는 세상이므로 소상공인들도 정말 어려운게 현실입니다.
이런 조짐은 이미 20년 전에 시작된 것입니다.
여러분께서 자기가 사는 아파트 단지 상가 건물을 보고 지나 다녔을 것입니다. 그러다가보면 여기저기 공실이 생기는걸 보셨을 거예요. 
20년 전부터 인터넷상거래가 정착하기시작하면서 시작된 현상인데 대체로 그저 경제가 나빠서 그런가하고 지나치기 쉬었지요.
이제 쿠팡이 로켓배송을 시작하면서 더 심화된 것입니다.
한 나절이면 배송이되므로 얼마나 편리합니까.
특히 코로나사태를 겪으면서 그동안 인터넷상거래를 이용하지 않았던 사람도 모두 인터넷 상거래를 이용하게 되었는데 이용해 보니까 정말 편리하거든요. 
그래서 코로나가 잠잠 해 졌지만 예전처럼 회복이 안 되는 것이며 앞으로도 회복할 가능성이 높지 않다고 봅니다. 정말 상가나 사무실 투자는 조심하고 피해야 합니다.

인구가 줄어드는 때문인가? 예, 그 보다는 노령화때문에 이미 심각합니다.
우리 실제 인구수는 그렇게 급격히 줄지는 않아요.
왜 그러냐면, 외부에서 유입되는 인구가있기 때문이에요. 조사기관에 따르면 OECD 기준으로 지난해 한국에온 ‘이민자’는 8만7100명. 2022년(5만7800명)보다 50.9% 늘어나 영국(52.9%)에 이어 둘째로 증가율이높았습니다.다. 한류 바람이 불어서그런지 대우 잘 해 주고 치안이 안정된 한국에 와서 살겠다는 이민자가 폭증하고 있죠.
그러니까 머릿수는 줄지 않지만, 근본적으로 우리나라 노령화가 심각해지다 보니, 노인층이 늘어 나면서 경제 활력이 떨어지죠.
활동량이 크게 줄어 드니까요. 이 말은 곧 인구가 줄어드는것과 비슷한 큰 영향을 미친다는거예요.
노인층의 활동량은 젊은 사람의 50%, 아니 30%도 안 되는 경우가 많아요. 이건 인구가 줄어든 것이나 마찬가지죠.
게다가 경제력이 약해지니 돈을 쓸 여력이 없어서 소비도 줄어 들고요.
결국, 인구가 엄청나게 줄어드는효과를 이미 내는거예요.
단순히 머릿수가 줄어야만 인구가 줄어드는 것은 아닙니다.

이런 상황이다보니 유통업이나 상가처럼 몸으로 움직이며 운영해야 하는 곳은 정말로 답답하고 해결책이 거의 없는 상황이에요.
인터넷 상거래가발달하면서 현장 유통업이 다 죽어가고 있습니다.
게다가 노령화 문제까지 겹쳐서 상가 경기가 안좋아지니, 상가에 투자해서 노후를 대비 하겠다는 생각은 정말 하지 아야 합니다.
예전에는 상가 투자로 수익을 기대할수 있었어요.
그리고 예전에는 집이 없으면 대출을 받아 이자를 갚아가며 아파트에 입주 했잖아요. 그래도 큰 걱정이 없었죠.
왜냐하면, 이자부담보다 집값상승률이 훨씬 높았기 때문이에요.
필요하면 집을 팔면 되었으니까요. 하지만 지금은 완전히 상황이 바뀌었어요.
이제는 집값이 그렇게 상승하지 않고 오히려 하락하는 추세입니다.
노령화가 겹치면서 집값 상승이 제한적이에요. 강남처럼 비싼 곳에서 몇 건의 거래가 이루어 진다고 해도, 전체적으로 집값이 다시 크게 오르기는 어려운 구조예요.
만약 잠시 오르더라도 곧바로 하락하는 상황이 반복될 겁니다.
그래서 지금은 대출받아서 무리하게 내집 마련을 하려는 건 정말 하지 말아야 할 시대가 된 거예요.
예전 사고 방식으로 생각하면 큰 일 납니다.

예를 들어, 코로나 사태를 지나면서 올해나 작년에 완공된 아파트의 현실을 보세요.
아파트가 완공 되었는데도 입주율이 20%도 안되고, 심지어 10%도 안 는 예도 있어요.
왜 입주를 못 할까요? 청약에 당첨 되어 대출까지 받아가며 중도금 잔금까지 납부했는데, 입주하지 못하는 이유는 현재 사는 집이 팔리지 않거나 전세가 나가지 않기 때문이에요. 물론 대출도 막혀있지요.
결국, 입주를 못하고 기존 대출 이자만 갚아야 하는 상황이 되는 거죠.
예전 같으면 이자 부담이 있어도 신경 쓰지 않았을 겁니다. 집을 팔아 버리면 되었으니까요.
그런데 지금은 어떨 까요? 입주하지 못하니 권리를 매물로내 놓지만, 그게 쉽게 팔릴 까요? 절대 안 팔립니다.
아직 입주가 제대로 되지 않은 아파트를 누가 사겠어요? 이미 입주가 끝난 곳들도 많은 데요.
그래서 매물을 할인해서 내 놓아도 팔리지 않고, 손해를 감수하고 내 놔도 잘 안 팔리는 겁니다.

예전에는 아파트 청약에 당첨되면 정말 좋았어요. 당첨 되자마자 집 값이 뛰니까요.
대출 이자 같은 건 걱정할 필요도 없었죠. 하지만 지금은 어떻습니까?
청약에 당첨된 아파트 가격이 오히려 내려가고있어요.
이런 상황에서는 대출 받아서 아파트를 사는 건 절대 해서는 안 되는 시대입니다.
이걸 명심해야 합니다. 상가에 투자해서 노후를 보장 하겠다는 생각은 절대 하지 말아야 할 시대예요.
참으로 돈을 투자할 곳이 없다는 생각이 들죠. 이렇게 따져보면, 알바를 하며 생계를 꾸려가려 해도 일자리가 많지 않습니다.
물론 공장 같은 곳에 들어갈 수는 있겠지만, 막상 쉽지 않죠. 또 어려운 상황에서는 일용직이나 건설현장 같은 곳에서 일하면 좋은데, 이제는 그런 자리도 없다는 말이에요.

이런 문제를 어떻게 해결할지 정말 심각합니다.
우리나라 제조업이 공동화 된지도 꽤 오래 됐 잖아요.
예전에 개발도상국 시절에는 어디든 일터가 있었어요.
하지만 그 이후로 계속 제조업이 외국으로 빠져나가면서, 한국의 제조업이 왕성 하다고 해도 사실상 많이 공동화된 상태입니다.

결국, 이를 보완해 줄 수 있는 것은 상거래, 관광산업, 유통업 같은 것들인데, 지금 유통업마저 무너지고 있어요.
이럴 때 한국도 한류를 바탕으로 획기적으로 관광산업을 더욱 연구하여 활성화 시키거나(현재 외국 관광객을 끌어들여 오래 체류 하면서 돈을 쓰게 할 구조가 제대로 정비 되어 있지 않아서 아직은 기대하기 어려움), 다음은 모두 금융투자로 방향을 전환해야 한다는 생각이 듭니다.
문제는 한국 주식 시장이 장기 투자가 어려운 구조라는 겁니다.
제도와 시스템이 불합리 하고, 여러 문제가 겹쳐서 장기 투자할 만한 대상을 찾기가 어렵죠.

굳이 한국 주식에 투자해 본다면, K-방산주처럼 전쟁 특수를 기대할 수 있는 주식에 투 하거나,
전 세계적으로 원자력발전소를 확충 해야 하는 시기가 왔기 때문에 원자력 관련 주식, 예를 들어 두산에너빌리티, 원자력 발전 기업이나 부품 제조사, 현대 일렉트릭 아니면 금 같은 자산에 투자할 수도 있겠죠.
하지만 한국에는 마땅히 장기투자할 대상을 찾기가 어렵습니다.
그래서 미국 주식에서 장기 투자 대상을 찾아 금융투자하는 것이 하나의 살 길이라고 봅니다.
다만, 목돈을 한꺼번에 투자하는 것은 위험할 수 있으니, 매달 알바를 하거나 월급 생활을 통해 일정 금액을 저축 하듯이 투자하는 방식이 좋습니다.
펀드에 붓 듯이 꾸준히 장기적으로 투자하면 10년, 20년 후에는 큰 돈이 될 가능성이 있습니다.

예를들어, 그 대상이 비트코인이 될수도 있고, 요즘 잘 나가는 NVIDIA 같은 기업이 될수도 있습니다. 그 외에도 미국 주식에는 저명한 ETF 종목도 많습니다.
또는 다른 유망한 대상을 찾아 볼 수도 있겠죠.
이런 부분을 깊이 고민해야 합니다.

정말 내집이 없어서 집을 마련하고 싶다면, 사람이 많이 모이는 곳에 있는 헌 집이라도 전세로 들어 가거나 사는 것이 좋습니다.
절대 변두리나 교통 조건이 좋다며 먼 곳의 새집을 마련하거나 전세를 들어서는 안됩니다.
나중에 그런 집은 팔기도 어렵고, 전세를 빼서 나오기도 힘들 테니까요.

결국, 중요한 것은 새집이냐 헌 집이냐가 아니라, 그 집이 위치한 곳입니다.
사람들이 끝까지 모일 가능성이 큰 곳에 헌 집이라도 전세를 들거나 사는 것이 현명 합니다.
나머지 선택은 조심해야 합니다.

그리고 대출을 받아 집을 마련하는것은 이제 더더욱 하지 말아야 할 일이라고 강조하고싶어요.
물론 꼭 귀가할 집이 필요 하다면 어쩔 수 없겠죠.
월세를 살더라도 대출을 받아서 사는 것이 불가피한 예도 있을 겁니다.
그러나 무리하게 내 집을 마련하려는 마음을 가져서는 안되는 시대가 된 것입니다.

이런 말씀을 드리면서 마무리 하겠습니다.
감사합니다.